近期，房地产圈大事不断，世茂集团“暴雷”，业主抱团停贷等等，屡上热搜。
作为业主，最心酸的时刻，无非就是所购买的新房面临烂尾。花光了辛苦积攒的积蓄，却不知道何时能够拿到房产证入住，还有被打乱的生活计划。随着烂尾时间变得越来越长，之前的问题尚未解决，另一个问题又逐渐变得无法躲避：
我们购买的房子，还会像被承诺的那样牢固吗？
与直觉有点不同的是，在讨论工程质量时，烂尾楼并不可以一概而论。根据其完成度，本文大致将其分成以下三类。
第一类是“即将完成”。从外观上看，它们与已完成竣工的建筑物并无太大差别，主体结构、内外墙体、保温防水均已施工完毕，可能仅余一些装修、附属工程尚未完工。
第二类是“基本成型”。这类烂尾楼刚做完主体结构和内外墙体，外形却仍是单调的混凝土色。第三类是“四周漏风”。这类最接近平常脑海中烂尾楼的情景，它们仅仅只是结构封顶，甚至盖到中间一半就停了下来。外围没有任何墙体（可能内部有部分核心筒或剪力墙）遮风挡雨。本文重点关注最后一类“四周漏风”，由于缺乏外部墙体的遮挡，它们所处的环境与竣工房有明显的差别，从而导致它们的老化速度要更加迅速。与普通商品类似，房屋作为人工制成品，也有它自身的“保质期”。在一般设计规范和实践中，绝大部分建筑物的设计使用年限定为了50年。这指的是如果建筑物的使用周期超过了50年，它就会有一定几率“变质”，需要重大维修才能延续生命。而在这漫长的50年之中，建筑物会逐渐发生老化（Deterioration）。对于最常见的钢筋混凝土住宅楼，能令结构性能产生实质性伤害的老化，通常来源于钢筋的锈蚀。随着锈蚀的发生，钢筋的直径变得越来越小，最终不堪重负。为了避免钢筋很快发生锈蚀，我们在设计建筑物时，通常规定在钢筋外要被一定厚度的混凝土所包裹。这层混凝土被称为“混凝土保护层”（Concrete Cover）。这层保护层可以分别从两个方面保护钢筋。在物理意义上，这层混凝土基本隔绝了钢筋与空气中水分和氧气的接触；在化学意义上，由于混凝土本身的碱性，它会在钢筋表面发生化学反应，生成一个保护膜，这个过程称为钢筋的“钝化”（Passivation）。然而，即使保护层那么厉害，也不能完全避免钢筋的锈蚀，它的存在只是推迟了发生的时间。因为钢筋混凝土在使用过程中，混凝土一直在发生碳化（Carbonization）。从表观上看，混凝土似乎密不透风。事实上，混凝土内部会存在很多肉眼所不能见的气孔。空气中的CO2气体，会通过这些细微的气孔，不断渗透到混凝土内。CO2进入混凝土内部后，会与碱性物质发生反应，生成碳酸盐和水。通过此化学反应，混凝土会逐渐从碱性变为中性，专业上称为“混凝土的碳化”。在实验室，我们通常会用酚酞试液（遇碱性才会变色）来直观地探究混凝土碳化的发展。以下是各个不同时间段的混凝土碳化深度。可想而知，当混凝土的碳化深度超过保护层的厚度时，钢筋的化学保护就会失效，此时空气中的氧气将使钢筋逐渐布满锈迹。钢筋开始锈蚀时，从混凝土表面可能并不会出现明显的痕迹。在下图中，混凝土表面没有出现异样，但挖开保护层后，里面的钢筋却早已锈迹斑斑。这就是混凝土碳化的危险之处。
